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这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政

作者: 建筑建材  发布:2019-10-22

近日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布,这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政中的较高指令。但遗憾的是,一些迹象表明,这样的一份较高指令似乎被市场各方解读“偏”了。 日前在广州,两个完全符合“90/70”新政户型要求的地块拍卖,被财大气粗的房地产商将楼面地价分别推高到了3974元/平方米和4033元/平方米。由此预计未来的中小户型房价可能高达七八千元/平方米,创下了广州市的区域天价。而在上海浦东花木地区,一处53万平方米的地块引来八家{TodayHot}公司竞拍,较高投标价格将近60亿天价。 需要提醒的是,对《通知》的解读中,两个“亮点”引人瞩目:地方政府不能再当“甩手掌柜”,此外对土地收益的分配机制也有所调整,解决了“土地财政”的问题。但正是《通知》中的“亮点”,却被许多开发商认为地方政府土地批租的权利将被限制,由此推断土地供应将进一步趋紧,所以高价拿地就成为的途径。伴随着地价的升高,房价自然水涨船高。正是由于这样的误解产生了开发商不惜代价抢地的热潮,使得本为了平衡市场供求、遏制房价快速上涨的“90/70”新政反而成了楼价高企推动力。 因此必须要指出的是,开发商误读了《通知》{HotTag}中地方政府在房地产调控中的权利与责任。新出台的土地政策的主目的有两:一是减少土地囤积,让土地尽早利用,减少存积;其二是节约土地。《通知》中固然规定了诸如土地收益金要全额纳入预算管理,实施收支两条线等限制性措施,但是其目的并非是简单限制地方政府土地收益的分配权利,并非一刀切似的收回土地出让的权利,而是使这项权利更加透明化、规范化。 开发商作出如此的误解,原因在于目前所实行的中央与地方财政分权体制决定了地方政府在房地产业中的权利和利益联系紧密。事实上,“事权向下,财权向上”是近些年来中央与地方政府财政分税体制的一大趋势。历次财政改革,其结果往往是中央政府甩公共支出包袱,地方政府只能以较少的财政收入承担更大的责任。因此,土地出让收益必然成为地方政府不得不依靠的“补给站”。 权利受限且又不得不依赖土地收益这一处境,必然将迫使地方政府只能选择高价供地。由于开发商理解的失误,导致了地价在过度的投标竞争中可能推高未来的房价,较终将背离房产调控新政的初衷。故而也就不难理解在9月11日晚间,国土资源部发出三篇政策解释文章,强调通过建设用地审批流程的改革,省级政府调剂土地的权力将得到增强,此举当可发挥释疑解惑之目的了。 但需要强调的是,这样的释疑解惑只具备短期意义。从长远来看,政府对于房地产调控的方式应当侧重于在履行保障性住房供给的基础上,视房地产政策为宏观调控的一个组成部分,借助诸如货币政策进行微调等方法进行非直接干预。

国土资源部掀起的新一轮土地调控风暴,正面临地王的挑战。

3月15日,北京再现“地王”日。意料之中的是,三个“地王”得主分别是远洋地产、中信地产以及中国兵器集团,齐刷刷的大型央企。

央企制造的地王们,将房地产宏观调控推进难以预测的迷宫。

土地调控力度空前

高房价、高地价下,高规格的土地调控似乎已是众向所归。

来自国家统计局的数据显示,2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%,环比上涨0.9%。从同比涨幅分析,2月份10.7%的涨幅属于历史上的较高值,这也是该数据连续第九个月上涨。

住房和城乡建设部部长姜伟新在今年全国“两会”上也直言,由于“供给、需求和管理上的问题”,“未来20年中国房价上涨压力仍然很大”。

以北京为例,3月15日,北京市统计局发布统计数据,1至2月,北京四环住宅期房均价已从去年四季度的每平方米25907元攀升至31220元,涨幅高达20.5%;六环外期房均价则从9855元升至10409元,涨幅5.6%,这也是六环外房价首次突破万元大关。

在中央多次做出“个别城市房价上涨过快”的表态后,今年国务院政府工作报告再次提出“抑制土地价格过快上涨”。中国指数研究院副院长陈晟在接受媒体采访时解读说,中央已经明确了房价与地价间的直接关系,并试图从土地供应的源头上打压房价,同时,囤地、炒地等现象也将得到坚决打击。

调控基调之下,国土资源部再次对土地市场挥起手术刀。“两会”期间的3月10日,国土资源部发布19条土地调控新政,在《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中明确规定,开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

随后,国土资源部土地利用管理司司长廖永林在该部19条的新闻通气会上再次明确,今后在土地出让“招拍挂”中适当增加招标方式,抑制土地价格过快上涨。

早在去年底,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署曾联合发出通知,规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。

新一轮土地调控的力度前所未有。

加速垄断?

然而,记者在采访时了解到,新一轮土地调控落地之后的效果,或许并非如政策制定者所愿。土地竞买门槛的提高会否加速“国企”垄断土地市,这是一个不可回避的新问题。

提出这个问题的是国土资源部中国土地勘测规划研究院副总工程师邹晓云。“土地调控收紧,但国企‘地王’并无降温之势。”

来自中原三级市场研究部的数据显示,截至2010年3月15日,北京成交的22块非工业用地中,有12块为国企及国企背景企业获得,占土地出让总量的54.5%,其中,国企在拍得的住宅地块中,成交总价更是以240亿元远超民企的119亿元。

北京中原三级市场研究部有关负责人直言,国11条、京版11条、国土部19条以及全国两会系列提案,并没有抑制北京楼市的疯狂。

华远地产董事长任志强对此表示认同,他认为土地新政的确会使国企在部分城市特别是一线城市的土地市场中形成垄断。“人家也不大愿去那些二三线城市。”

“在我看来,短期内,国企‘地王’或还将继续。”中原地产华北区总经理李文杰告诉记者,国企“地王”是对土地新政的巨大考验。

“在土地依然被少数国企垄断,并由他们掌握楼市定价权的情况下,开发商很有可能将宏观调控所带来的成本转移到房价当中,出现越调越高的情况下。”邹晓云甚至建议,国企应退出商品房用地市场,更多地参与保障性住房用地的一级开发领域。

严金明认为,央企和国企本来应承担更多的国家责任,绝大部分资金应该应用到民生工程以及基础设施建设领域,而不能完全以利润为导向。他指出,国企“地王”极有可能会增加房地产的泡沫成分,加大金融风险。“国资委应对国企拿地设定严格的限制条件,特别是对他们的资金用途严格审查。”

“虽然目前土地新政已相对完善,并已具有相当的技术可操作性,但并没有涉及到集团利益和阶层利益,这势必会对调控的效果大打折扣。”在邹晓云看来,土地新政的新难题将是如何解决高土地门槛与国企“地王”这对矛盾。

商品房用地被挤压 房价难抑?

“至少目前来看,还看不到地价及房价大幅回落迹象。”严金明坦承,包括土地调控在内的一系列房地产调控都将面临一个执行难的大问题。

“政策虽然比过去更具操作性,然而具体政策能否奏效,关键还要由实际执行力的强度来决定。”严金明认为,在地方利益和局部利益无法得到解决的情况下,“上有政策下有对策或将旧戏重演。”加之城镇化以及土地稀缺性,通过对土地源头的调控达到价格调控目的将难上加难。“

这一政策迅速被业界解读为国家一系列土地新政中的较高指令,央企制造的地王们。北京中原三级市场研究部有关负责人也指出,土地新政坚持严格执行必然会对楼市有一定的良性作用。但对于最近的市场来说,土地政策的微调难以出现明显的影响。”

中原三级市场研究部的数据显示,国企拿地对地价及房价的助推作用十分明显。以今年2010年截止3月15日成交的22块非工业用地为例,10块民企拿的地块的平均楼面价为7950元每平方米,而12块国企拿的地块的平均楼面地价则达到了11093每平方米。

一个残酷的事实是,70%的建设用地被指定用于中小套型普通住宅和保障房建设,就意味着其他商品房的建设用地空间被大为压缩,如果不加大这部分土地的供应,明后年以后,商品房供应紧张所导致的压力,将成为房价上涨的内在动力。所以,邹晓云怀疑,在目前的供求格局下,商品房市场价格很难抑制。他同时认为,新一轮的土地政策能否成为一个长期政策将对未来土地市场和楼市的价格起到决定作用。“毕竟保障性住房建设不仅会让地方政府损失土地收益,还需要巨大的投入,政府的财政能力是否支持。”

“对于政府来说,保障性和市场性的科学比例既很关键,又是难题。”首创置业董事长刘晓光在接受本报记者采访时指出,这或是影响未来房价的一个重要因素。

土地市场中,国企仍是拿地主角地位,保障性和市场性的科学比例还无定论,此情此景,土地调控“越调越高”的隐忧似乎还难以解除。

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